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成都西城印象項目策劃方案
作者：佚名 時間：2010-1-4 字體：[大] [中] [小]
目 錄
摘 要... 4
關(guān) 鍵 詞... 4
前 言... 6
第一章 項目概況... 7
1.1 土地概況... 7
1.2項目所在區(qū)域描述... 9
1.3 項目
第二章 投資環(huán)境分析... 10
2.1宏觀投資環(huán)境分析... 10
2.2中觀投資環(huán)境分析... 16
2.3微觀投資環(huán)境分析... 24
第三章 市場調(diào)研與分析... 29
3.1購房者總體期望... 29
3.2購房者的購房意圖... 32
3.3購房者對生活配套設(shè)施的要求... 33
3.4購房者對小區(qū)建設(shè)的期望... 35
3.5購房者對該區(qū)域商業(yè)投資的預(yù)期... 36
3.6購房者其他相關(guān)信息... 38
3.7問卷分析小結(jié)... 40
第四章 項目所在區(qū)域主要競爭樓盤分析... 41
4.1項目所在地最主要競爭樓盤分析... 41
4.2其它相關(guān)競爭樓盤... 43
第五章 項目地塊分析及經(jīng)營取向... 45
5.1項目SWOT分析... 45
5.2相關(guān)對策... 46
第六章 項目定位分析... 47
6.1市場細分... 47
6.2目標(biāo)市場定位... 50
6.3目標(biāo)客戶定位... 51
第七章 產(chǎn)品方案設(shè)計... 54
7.1產(chǎn)品功能定位... 54
7.2樓盤總體規(guī)劃... 57
7.3小區(qū)內(nèi)各區(qū)域規(guī)劃設(shè)計方案... 59
7.4各建設(shè)部分面積大小... 61
7.5商業(yè)部分規(guī)劃... 61
7.6戶型設(shè)計... 62
第八章 項目投資分析... 67
8.1銷售價格的確定... 67
8.2建立EXCEL成本分析模型... 69
8.3成本測算及效益分析表... 69
8.4項目效益指標(biāo)分析... 71
第九章 項目實施計劃... 72
9.1項目整體控制計劃... 72
9.2項目前期工程實施計劃... 73
9.3項目工程建設(shè)實施計劃... 75
第十章 項目資金計劃... 76
10.1資金使用表... 76
10.2資金收入計劃... 77
10.3資金平衡表... 77
10.4收入成本累計折線圖... 79
第十一章 財務(wù)分析... 80
11.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測算... 80
11.2經(jīng)營收入及成本估算... 81
11.3盈利能力分析... 82
11.4償債能力分析... 85
11.5敏感性分析（風(fēng)險分析）... 87
11.6 財務(wù)評價結(jié)論... 89
第十二章 項目市場營銷策劃... 90
12.1項目賣點及廣告語設(shè)計... 90
12.2項目主要營銷策略... 93
12.3分期營銷策略... 97
12.4銷售成本測算... 104
12.5營銷策劃總結(jié)... 107
第十三章 項目建設(shè)及組織管理... 111
13.1 項目組織機構(gòu)與管理范圍... 111
13.2建設(shè)項目實施管理... 112
13.3前期物業(yè)管理和商業(yè)管理... 114
總結(jié)與體會... 115
致謝... 118
參考文獻... 119
摘 要
1．項目選址
宗地位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)，占地面積40,000.20㎡合60畝，土地用途為二類商業(yè)住宅混合用地，使用年限住宅70年、商業(yè)40年。土地起拍價為150萬元/畝，成交價為200萬元/畝。
2．項目開發(fā)建設(shè)概況
本項目規(guī)劃設(shè)計面積為210400㎡，其中地上建筑面積159600㎡（住宅面積147600㎡，商業(yè)面積12000㎡），地下建筑面積50800㎡。住宅戶數(shù)為1813戶，地下停車位1270個。建筑密度29.5%，容積率3.99，綠化率40%。
3．項目整體進度
該項目整體運作時間從2010年1月至2011年12月，歷時2年。項目準(zhǔn)備及前期工程從2010年1月至6月，主要用于取得土地和項目立項等前期準(zhǔn)備工作。項目建設(shè)工程從2010年7月至2011年12月。項目市場營銷從2010年10月至2011年12月銷售完畢。
4．經(jīng)濟分析概況
本項目是總投資5.36億元，銷售收入7.56億元，自有資金1.6億元，貸款1.2億元。經(jīng)測算，項目可獲得凈利潤約1億元，每平米開發(fā)建設(shè)利潤為478元。在年基準(zhǔn)收益率為10%的時候，項目凈現(xiàn)值可達5298.18萬元，具有較強的盈利能力、償債能力和抗風(fēng)險能力。
關(guān) 鍵 詞
房地產(chǎn)、策劃、市場調(diào)查、經(jīng)濟分析、市場營銷
前 言
通過大學(xué)本科四年期間對房地產(chǎn)相關(guān)知識的學(xué)習(xí)，在大四的最后一學(xué)期，通過自主完成一份全過程房地產(chǎn)策劃，熟悉并掌握本專業(yè)相關(guān)知識。
房地產(chǎn)策劃是一個經(jīng)濟性、政策性、技術(shù)性、創(chuàng)新性極強的復(fù)雜綜合過程。通過這次設(shè)計有利于熟悉掌握房地產(chǎn)策劃的全程編制過程；熟悉房地產(chǎn)相關(guān)政策、法規(guī)；熟悉市場調(diào)研方法和程序；熟悉成本核算的相關(guān)技術(shù)知識；熟悉項目財務(wù)評價的相關(guān)內(nèi)容；熟悉房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)流程，并能制定市場營銷方案；最終培養(yǎng)我們嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S和創(chuàng)新思維，增強實際工作能力。
本次策劃主要內(nèi)容及具體操作步驟如下：
（1）首先通過對以往課程的復(fù)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)項目全程策劃的流程及其內(nèi)容；
（2）通過互聯(lián)網(wǎng)，選擇符合設(shè)計要求的待開發(fā)地塊；
（3）用觀察法、詢問法、問卷調(diào)查法，對選擇地塊所在區(qū)域進行市場調(diào)研與分析；
（4）根據(jù)前面搜集市場信息和網(wǎng)上所的資料，進行投資環(huán)境分析及SWOT分析；
（5）根據(jù)以上資料，對市場進行細分，鎖定目標(biāo)客戶，確定產(chǎn)品方案；
（6）根據(jù)項目規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計條件，編制合理的項目實施進度；
（7）運用工程經(jīng)濟和工程財務(wù)相關(guān)知識，編制投資分析，經(jīng)濟評價和資金使用計劃；
（8）通過所學(xué)市場營銷知識，并結(jié)合本案特點，編制項目市場營銷策劃方案；
（9） 運用工程項目管理相關(guān)知識，編制房地產(chǎn)項目全過程管理方案。
